Rok 2025 je pro realitní trh rokem plným paradoxů. Globální ekonomika čelí dozvukům vysoké inflace, přísné měnové politiky a geopolitické nestability. Zatímco úrokové sazby centrálních bank zůstávají zvýšené, lokální realitní trhy, zejména v České republice a dalších středoevropských zemích, vykazují známky opatrného oživení. Investoři stojí před zásadní otázkou: Představuje současná situace riziko, nebo naopak historickou příležitost?
1. Analýza globálního kontextu a úrokových sazeb
Největší hybnou silou, která ovlivnila realitní trhy po celém světě v letech 2022–2024, byla reakce centrálních bank na inflaci.
Vliv měnové politiky
Zvyšování základních úrokových sazeb centrálními bankami (ČNB, Fed, ECB) mělo za cíl ochladit ekonomiku a zkrotit inflaci. Tento krok však přímo ovlivnil trh hypoték:
- Zvýšení nákladů: Zpřísnění měnové politiky vedlo k dramatickému zvýšení úrokových sazeb u hypoték, což snížilo dostupnost vlastnického bydlení pro velkou část populace.
- Ochlazení poptávky: Poptávka po nemovitostech (zejména na úvěr) se propadla, což vedlo k poklesu počtu transakcí a k tlaku na pokles cen (zejména starších a méně atraktivních nemovitostí).
Očekávání pro rok 2025: Pokud centrální banky v průběhu roku 2024 přistoupí k postupnému snižování sazeb v reakci na klesající inflaci, trh by se měl začít stabilizovat. Realitní trh obvykle reaguje s mírným zpožděním 6–12 měsíců po významné změně sazeb.
2. Lokální realita českého trhu: Poptávka a nabídka
Český realitní trh se chová specificky kvůli dlouhodobému nedostatku bytů a silné poptávce.
Nezvratný faktor: Nedostatek nabídky
Navzdory recesi a vysokým sazbám se ceny nemovitostí, zejména v Praze a krajských městech, nepropadly tak dramaticky, jak někteří analytici očekávali. Důvodem je strukturální problém:
- Pomalé stavebnictví: Povolovací procesy v ČR zůstávají jedny z nejpomalejších v EU, což brání výstavbě nových bytů.
- Silná poptávka: Demografický růst, poptávka po investičních bytech a návrat silné kupní síly (lidé s hotovostí) udržely ceny novostaveb stabilní.
Trh nájemního bydlení
Paradoxně, vysoké úrokové sazby způsobily, že se mnoho lidí nemohlo dovolit koupi a zůstalo v nájmu. To vedlo k extrémnímu růstu cen nájemného – což je pro investory do bytů klíčový pozitivní signál.
3. Investiční dilema: Koupit hned, nebo čekat?
Investice do nemovitostí v roce 2025 by měla být založena na jasné strategii a očekávaném horizontu.
Argumenty PRO investici (Nákup v roce 2025)
- Příležitost pro hotovostní investory: Ti, kteří mají volnou hotovost nebo vysoký vlastní kapitál, mohou nyní vyjednávat o lepších cenách, zejména u starších nemovitostí, které nejsou tolik žádané.
- Očekávané oživení poptávky: Jakmile sazby klesnou, vrátí se masivní poptávka, což může rychle vyhnat ceny zpět nahoru. Rok 2025 může být poslední šancí koupit za relativně „nízké“ ceny.
- Vysoký nájemní výnos: Kvůli nedostatku bytů na trhu a vysokým sazbám je nájemné rekordně vysoké, což zajišťuje investorům solidní cash flow.
Argumenty PROTI / Rizika
- Cena peněz: Hypotéky jsou stále drahé. Pokud investor spoléhá na úvěr, musí být připraven na vysoké splátky, dokud nebude možné úvěr refinancovat.
- Riziko regionálních propadů: Ceny mohou klesat v regionech s malou perspektivou zaměstnanosti nebo tam, kde převládá starší bytový fond.
- Regulace nájemného: Jako reakce na rostoucí ceny by mohla vláda zavést regulace nájemného, což by snížilo potenciální výnosy.
4. Které segmenty trhu mají největší potenciál?
Investor by měl svou pozornost zaměřit na segmenty, které jsou odolné vůči ekonomickým šokům.
Rezidenční bydlení (nejbezpečnější)
- Malé byty ve velkých městech (1+kk, 2+kk): Ideální pro nájemní bydlení. Jsou likvidní a snadno se pronajímají, protože slouží jako startovací bydlení nebo jako bydlení pro studenty a mladé profesionály.
- Novostavby: Drží si cenu díky kvalitě a splňování moderních energetických standardů.
Komerční nemovitosti (pro zkušené)
- Logistika a sklady: E-commerce boom zajišťuje trvalou poptávku po moderních průmyslových halách a skladech.
- Retail parky: Lokální nákupní centra v blízkosti sídlišť jsou odolnější vůči online konkurenci než velká obchodní centra.
- Kancelářské prostory: Zde je opatrnost na místě. Poptávka je silná pouze po prémiových a flexibilních prostorech (ESG standardy), zatímco staré a neefektivní kanceláře ztrácejí nájemce.
5. Opatrný optimismus pro rok 2025
Rok 2025 je rokem strategického nákupu, nikoli spekulativní horečky. Doba, kdy ceny rostly o 10–20 % ročně, je pryč, ale dlouhodobý potenciál zůstává silný.
Investice do nemovitostí by měla být v roce 2025 založena na:
- Dluhové opatrnosti: Použít co největší vlastní kapitál, nebo počítat s refinancováním úvěru po poklesu sazeb.
- Lokalitě a kvalitě: Soustředit se na primární trhy (Praha, Brno, krajská města) a energeticky úsporné nemovitosti (PENB třídy A a B).
- Dlouhodobém horizontu: Nemovitost je investice s horizontem 10+ let, kde je současná volatilita trhu pouze krátkodobým výkyvem.
Pro investory s hotovostí je rok 2025 jednoznačně příležitostí. Pro ty, kteří spoléhají na hypotéky, je nutná trpělivost a pečlivý výběr nemovitosti s vysokým potenciálem nájemního výnosu. Realitní trh se nezhroutil, ale resetoval se do nového normálu, který upřednostňuje uvážlivost a kvalitu.
